מלבד מזג האוויר הנוח, האוכל הטעים והפשוט והאווירה הרגועה, נראה כי ליוון יש עוד לפחות דבר אחד להציע לתושבי ישראל- נדל"ן במחירים אטרקטיביים.
אין זה סוד שכבר שנים רבות הישראלים נוהרים לרכוש נכס נדל"ן ביוון, בין אם לצורך החופשה השנתית, בין אם לצורך השקעה מניבה או שניהם.
כפי שפורסם בעבר במסגרת פרסומת לנוזל כביסה כלשהו- הסוד הוא בניחוח. במקרה זה- הסוד הוא בפטור ממס במקרים מסוימים.
נזכיר בקצרה לקוראינו, בדין הפנימי ביוון ניתן פטור בגין מכירת מקרקעין תחת תנאים מסוימים עליהם נרחיב בהמשך. הפטור אינו קבוע, ובדרך כלל מוארך מדי שנתיים. המשקיעים הוותיקים כבר מכירים את הריקוד (שהחל בשנת 2015)- תאריך הפטור חולף לו, כולם כוססים שיניים, ולאחר חודש מתום השנה בה תם הפטור- הפטור מוארך בשנתיים נוספות. אותו הריקוד התחולל גם בתום שנת 2024, או אז תוקף הפטור חלף. מבירור עם עמיתים יווניים הבנו כי קיימת כוונה להאריך את הפטור, ואכן כך קרה הדבר והפטור הוארך עד לתום שנת 2026.
בעוד כי הפטור בדין הפנימי ביוון מבורך מבחינת כל משקיע באשר הוא, חסר בפאזל את החתיכה החסרה- מדוע הפטור חל גם בישראל.
כפי הידוע, אמנת המס בין ישראל ויוון היא אמנה ייחודית, המעניקה זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור (לקוראים את הנוסח העברי נזכיר כי הנוסח באנגלית הוא המחייב, ואכן יש פערים בנוסחים השונים). בשפה פשוטה- רק ליוון יש זכות מיסוי, והיא מוותרת עליה במקרים מסוימים. הפטור חל הן על הן על הכנסות שכירות והן על רווח הון ממכירת המקרקעין.
באילו מקרים הפטור ממס על רווח הון ממכירת מקרקעין יחול?
באופן שוטף רווחי הון ממוסים ביוון בשיעור של 15%. יחיד, אשר מוכר מקרקעין למגורים, יהיה פטור אם אין מדובר בפעילות עסקית:
- קיימת חזקה שפעילות היא עסקית אם בוצעו 3 עסקאות במקרקעין בפרק זמן של שנתיים (נשאלת השאלה האם כל עסקה או רק מכירה).
- נסיבות ספציפיות יכולות להעיד על פעילות עסקית (ריבוי מכירות בעבר למשל, פעילות השבחה וכו').
במידה וההכנסה תסווג כעסקית שיעור המס יהא בהתאם ועלול להגיע עד ל-44%.
יש לציין פס"ד שניתן בעניין לגבי תושב ישראל בערכאות המשפטיות ביוון בשנת 2023- רכישת נכסים ומכירתם באותה השנה (בנוסף לנסיבות נוספות) הוביל את רשות המסים ביוון לסווג את העסקה כעסקית.
משרדנו בעל ניסיון עשיר בליווי לקוחות אשר מעוניינים לרכוש נכס או פעילות מחוץ לישראל. הנכם מוזמנים ליצור קשר להתייעצות.
נכתב על ידי נדב ליבנה גולדברג